tiistai 27. heinäkuuta 2010

Päivän vinkki: Budjetti kuntoon

Omakotitalon rakentaminen ei ole halpaa, sen tietävät kaikki. Omista valinnoista on tietysti kiinni miten kalliiksi oman tuvan tekeminen tulee, mutta kaikkea ei halua tai kannata valita aina halvimman mukaan. Halvalla ei saa hyvää opettaa vanha viisas sanonta. Mutta koska harvalla on käytettävissä rajatonta budjettia talonsa rakentamiseen, niin kompromissejä joutuu tekemään kun kaikkeen ei ole varaa.

Kun omat taloudelliset realiteetit on selvitetty, ja niiden raameissa tehty alustavat suunnitelmat joutuu jokainen rakentaja arpomaan kasaan kustannusarvion, viimeistään pankkiin mentäessä. Kustannusarvion tekoon löytyy joitain hyviä apuvälineitä. Parhaimpana niistä ehkä TaloPeli. TaloPelin ilmaisella peruspaketilla pystyy hyvin tekemään kustannusarvion, ja luotettavuus on sitä luokkaa, että pankeillekin tuo kelpaa, ainakin jollain tasolla. Lopullisessa kustannuarviossa yleensä pääsuunnittelija/vastaava mestari sitten lisää oman arvauksensa, ja nimensä alle, ja sitten lainahanat aukeavat. Mutta tällainen kustannusarvio perustuu aina tilastotietoihin ja hyviin arvauksiin, eikä välttämättä tuota ollenkaan hyvää lopputulosta.

Kustannusarvion tekeminen on hankala homma. Projektin alkuvaiheessa todellisia hintoja ei yleensä ole käytössä kuin talon runkopaketista. Nopeimmat ovat jo ehkä keittiötarjouksen hakeneet, ja jos ollaan oikein kunnolla suunniteltu voi olla jo sisustustakin ja monia muitakin asioita hinnoiteltu. Mitä enemmän pystyy etukäteen selvittämään kustannuksia, niin sen parempi tietysti, mutta vaikka kuinka hyvin olisi yrittänyt suunitella, niin varmasti rakentamisen aikana tulee yllätyksiä, jotka heittävät budjettia suuntaan tai toiseen. Tietysti jos talo on tilattu avaimet käteen periaatteella voi lukemisen varmaan lopettaa tähän, koska täydellisen pakettiratkaisun kanssa ei luulisi yllätyksiä tulevan jos paketin sisältö on riittävän kattava, ja pohjatyöt sen verran helpot ettei niissä tule yllätyksiä.

Normaalitilanne omakotitaloprojektissa taitaa olla kustannusarvion ylityminen viidellä prosentilla. Kuulemma 10% ylityksetkin ovat suht tavallisia. Harvemmalla budjetti alittuu. Meidän kohdalla budjetti ylittyi n. 20%, eli oikein kunnolla... Oma kustannusarvio perustui TaloPelin ja RakSystemsin Nordean asiakkaille tarjonneen kustannuslaskurin yläkanttiin painotetusta keskiarvosta. Sen jälkeen täydensin arviota vielä tiedossa olevilla kustannuksilla, ja vastaava mestarimme katsoi arvion läpi ja pisti nimen alle. Eli yritystä oli, mutta todellisuus ja arvio eivät täysin kohdanneet. Varmaan mukana oli liian suurta optimismia, eikä sitä ensikertalaisena tietänkään osannut millään tavalla arvioida mitä asiat voivat maksaa. Ja yllätyksiä tuli, pieniä mutta paljon...

Olen aina ollut tarkka raha-asioiden suhteen, ja tiukkaa budjettikuria yritin pitää päällä myös rakentamisen aikana. Kaikkia hankintoja vertailtiin ja kilpailutettiin, ja aina mahdollisuuksien mukaan yritettiin löytää edullisia vaihtoehtoja tai ostopaikkoja. Toki se oma rautakauppa oli sen verran lähellä ja helppo kohde, että kaikkia pikkuhankintoja nyt ei tullut mieleenkään kilpailuttaa, vaan helpointa oli vain käydä siellä ostoksilla. Mutta  muutamissa paikoissa hintavertailu kannatti ja saimme säästettyä satasia tai tonneja kun kierreltiin kauppoja ja tutkittiin vaihtoehtoja. Mutta silti rahaa meni reilusti enemmän kuin piti.

Minulla on ollut rakentamisen aikana käytössä PRKK:n kustannussuunnitelma Excel-taulukko, johon alunperin arvion tein. Rakentamisen aikana olen täyttänyt taulukkoon todellisia kustannuksia laskujen ja kuittien mukaan. Kun kirjanpito on kunnossa, voi helposti todeta missä mentiin metsään. Vastaus on: joka kohdassa... Ainoa kohta mikä piti paikkansa oli suunnittelukustannukset ja liittymismaksut, koska ne oli jo budjetintekovaiheessa hyvin tarkkaan tiedossa. Runkourakan hintakin piti olla tiedossa, mutta yllätyksiä tuli siinäkin. Pohjatöiden jälkeen totesimme, että alapohja kannattaisi kuitenkin tehdä tuulettuvana eikä maanvaraisena tontin pinnanmuotojen takia. Näin säästyi n. 1,5 metrin soratäytöiltä, mutta sitten tuli 10 000 € hintaa lisää ontelolaattojen muodossa. Tuloksena pohjatyöbudjetin vain pieni ylitys, ja runkobudjetin iso ylitys. Runkourakoitsija myös tuntui kokoajan löytävän kohteita, mitkä eivät sopimukseen kuuluneet, mutta jotka kuitenkin piti saada tehtyä. Näistä tuli sitten aina joidenkin tonnien lisäkustannuksia, jotka venyttivät budjettia taas kymppitonnilla.

Pahin budjetin ylitys tuli kuitenkin sisustustöiden osalta, kustannusarvio heitti tässä kohtaa kymmeniä tuhansia euroja. Eikä meille edes tullut mitään omasta mielestä kalliita pintamateriaaleja. Laatoissa ja parketissa hintoja vertailtiin, ja löydettiin edulliset, mutta silti kivan näköiset materiaalit. Timpuri oli meillä hommissa kolmisen kuukautta, ja hänen palkkaansa meni tietty iso summa rahaa. Ehkä liikaakin, mutta eipä niitä kaikkia hommia olisi pystynyt itse tekemään. Isäni suuri työpanos pelasti tässä kohtaa vieläkin suuremmalta budjetin ylitykseltä.

Kun nyt muistelee rakentamisen aikaa, niin hirveästi ei keksi kohteita missä olisi voinut enää halvemmalla mennä. Paitsi tietysti lähettämällä timpurin pois aikaisemmin ja tekemällä enemmän itse. Tosin eipä sitä oma aikataulu antanut mahdollisuuksia suurempaan itse tekemiseen, kun kesälomaakin ei pystynyt ottamaan tärkeimpään viimeistelyvaiheeseen, vaan vasta muuton jälkeen.

Lopputulemana siis seuraava: Alkuperäinen budjetti oli 435 000 €. Tällä hetkellä näyttää siltä, että lopullinen kustannus taloprojektille tulee olemaan n. 520 000 €. (Sisältää: talo, talousrakennus ja pihatyöt) Eli tosiaan n. 20% meni yli. Runsas budjetinylitys aiheutti nyt tietysti ongelmia pankin kanssa, kun lainaa jäikin n. 100 000 € enemmän kuin piti. Vanhan asunnon myynti 20 000€ alle arvion ei myöskaan auttanut asiaa. Alhainen korkotaso toki auttaa nyt jonkin aikaa, mutta aika pitkä laina-aika tälle lainalle jäi, ja aika tiukalle tässä varmaan kuukausibudjetin joutuu vetämään. Lottovoittoa odotellessa...

Mutta se tärkein asia: Miten tämän voi välttää? Miten saa sen oman kustannusarvion pitämään? Näiden lukujen valossa en varmaan ole paras henkilö tähän vastaamaan, mutta yritetään: Älä ole liian optimistinen kun teet kustannusarviota, varsinkaan oman työn osuuden kanssa. Jos ostat talon pelkästään runkourakkana, niin jätä varaa budjettiin myös pieniin ylityksiin runkorakenteiden osalta. Muutenkin kannattaa varmaan heittää se 5% jo valmiiksi joka kohtaan lisää. Jos et aio tehdä kaikkia sisustustöitä itse, varaudu siihen, että timpurin kustannus on n. 5000-7000 euroa kuussa. Ja materiaalit syövät rahaa nekin. Ja ehkä se tärkein: Kilpailuta hankinnat ja vertaile hintoja kaikessa mahdollisessa. Varsinkin laatat ja parketit ovat sellaisia, joissa hintaerot voivat olla todella suuret. Hankintojen kilpailuttamisesta lisää vinkkiviikon myöhemmässä jaksossa :)

Onnea budjetin suunnitteluun. Ja kannattaa sitten rakentamisen aikana pitää kirjaa kustannuksista ja seurata missä ollaan menossa. Parempi nimittäin huomata ajoissa jos budjetti uhkaa ylittyä ja pitää mennä pankkiin hakemaan lisää lainaa.

9 kommenttia:

Sahrami kirjoitti...

Olipa lohdullinen kirjoitus. Kun aloitus oli kovin ryhdikäs, niin oletin, että seuraa sormella osoittelua ja kertomus siitä, kuinka hienosti budjetti alitettiin ja silti ostettiin vain kaikkein kalleinta...

Meillä on mennyt vähän hassusti - minulla oli alustava laskelma kustannuksista (hatusta vedettynä, Talopelillä laskettuna ja OP:n laskurilla laskettuna) ja sillä irtosi laina ilman mutinoita. Vieläkään ei ole lopullista kustannusarviota tehtynä, mutta eipä ole vielä tiedossa edes kaikki kustannuksiin oleellisesti vaikuttavat ratkaisut. Alkuperäisen summan ohi mennään, mutta siihen ei alunperin ollut laskettu mukaan esimerkiksi metsäpalstan ostamista...

PP kirjoitti...

Kuulostaa käsittämättömältä tuollainen budjetin ylitys. Eikös teillä mennyt sähköihin ja varsinkin kodinohjaukseen paljon normaalia enemmän rahaa? Ne oli varmaan kuitenkin budjetoitu? Meillä on budjetti Espoossa noin 220m2 kivitalolle toisten tekemänä "noin" 530t ja laskureillakin laskettu. Tämän lisäksi vielä tontti. Näin alkuvaiheessa on täysin mahdotonta sanoa mitä loppusummaksi tulee. Teidänkaltainen ylitys olisi kuitenkin konkurssi.

Tapani Värjölä kirjoitti...

Konkurssihan tästäkin meinasi tulla, varsinkin kun vanha kämpää ei meinannut mennä kaupaksi... Ei tuota ylityksen suuruutta itsekään oikein uskonut, edes sen jälkeen kun yritin laskea kaikki mahdolliset tulossa olevat laskut yhteen ja summa oli nenän edessä. Sähköurakan hinta ei ollut kustannusarviota tehdessä vielä tiedossa, ja siitäkin tuli n. 10 000 euron ylitys. Mutta itse tehty kustannusarvio vain oli huono, ei sille mitään voi :(

PP kirjoitti...

Meilläkin meni maanrakennuksessa heti 10t yli budjetoidun kun louhittavaa oli enemmän kuin odotettiin.

Toisaalta se ehkä lohduttaa, että halvalla ei saa hyvää ainakaan talonrakennuksessa :)

Susanna kirjoitti...

Meillä rakentaminen vasta aluillaan mutta epäilys, että pankin antama laina-raha ei riitä...
Miten te olette saaneet lisälainat pankilta hoidettua?

Tapani Värjölä kirjoitti...

Yllättävän kivuttomasti se lisälaina pankista tuli. Kyllähän pankista varmaan aina rahaa saa jos vakuudet ovat kunnossa. Kannattaa vaan yrittää ajoissa huomata tilanne ja lähteä pankkiin juttelemaan asiasta.

Kimmo Niemi kirjoitti...

Löytyykö vielä tallesta tuota prrk:n excel tiedostoa. Jos löytyy niin voisitko laittaa meilillä tulemaan: mr.kimmoniemi(at)gmail.com

Anonyymi kirjoitti...

Hei,

tämä budjetti 520 000e ei siis sisällä tonttia? Mikä on rakentamisen kustannus sen kanssa, jos saa udella?

Itse mietin rakentamista ja budjettina olisi 300 000e ilman tonttia 150m2 kerrosneliötä 2-kerroksinen. Aika vähän omaa työtä.

Tapani Värjölä kirjoitti...

Tontti maksoi muistaakseni n. 85 000 euroa. Nämä kirjoitukset alkavat olla jo kuusi vuotta vanhoja, joten ihan hirveästi ei kannata eurosummia näistä kopioida :)

Lähetä kommentti